La decisión judicial no dice que se reduzca el alquiler
Una insólita decisión judicial de Fráncfort está causando revuelo: El Tribunal Regional Superior (OLG) dictaminó que el hecho de que un propietario tome el sol desnudo en el patio no es motivo para una reducción del alquiler. Los inquilinos, una consultoría de selección de personal del lujoso barrio de Westend, se habían quejado de ello. Pero el tribunal consideró que esto no afectaba a la aptitud para el uso de la propiedad alquilada. En este artículo del blog, examinaremos más de cerca la decisión del tribunal y las razones que la sustentan.
Antecedentes del “casero desnudo
La casa en cuestión está situada en una zona residencial muy exclusiva del Westend de Fráncfort, que ofrece tranquilidad y dignidad. Se trata de un edificio residencial que también alberga una planta de oficinas. La inquilina, la consultora de personal, había reducido y suspendido parcialmente el alquiler después de casi un año porque se sentía molesta por el desnudo propietario. Sin embargo, el propietario no lo aceptó y demandó el pago del alquiler pendiente.
El caso acabó inicialmente ante el Tribunal Regional, que estimó predominantemente la demanda del arrendador. El inquilino recurrió, pero tuvo poco éxito. El OLG dictaminó que la reducción del alquiler sólo estaba justificada por las extensas obras en el barrio, que provocaban ruido y polvo. En este caso, se consideró razonable una reducción del alquiler del 15%.
Decisión judicial y razonamiento
El OLG basó su decisión en el hecho de que la usabilidad de la vivienda alquilada no se veía perjudicada por el propietario desnudo en el patio. La sensibilidad estética no fue un factor y no hubo “acción manifiestamente impropia”. Además, la tumbona sólo es visible si uno se asoma mucho por la ventana.
Además, el tribunal consideró que los “trastos” supuestamente colocados en el pasillo no iban más allá de lo que podría aceptarse como socialmente aceptable. Los olores a comida tampoco eran motivo para una reducción del alquiler, porque en una casa de uso mixto formaba parte de la rutina que la gente cocinara de vez en cuando para comer. El tribunal no pudo detectar ningún olor de cocina durante la visita in situ, programada especialmente para la hora del almuerzo.
El “olor a humedad” alegado por el inquilino tampoco era perceptible para los jueces. Tampoco encontraron a un hombre desnudo en el pasillo, como había afirmado el acusado. El propietario declaró de forma creíble que siempre lleva albornoz, que sólo se quita directamente delante de la tumbona.
Conclusión
La decisión del Tribunal Regional Superior de Fráncfort demuestra que los tribunales tienen en mente la idoneidad para el uso de un objeto de alquiler y no la sensibilidad estética de los inquilinos. En este caso, se decidió que la presencia de un propietario desnudo en el patio no era motivo para una reducción del alquiler, ya que no se menoscababa la aptitud para el uso de la vivienda arrendada. Además, se subrayó que no hubo “acción gravemente impropia” y que la tumbona sólo es visible si uno se asoma mucho por la ventana.
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Este caso subraya que los inquilinos deben considerar cuidadosamente si está justificada una reducción del alquiler basada en deficiencias. Los tribunales conceden gran importancia al hecho de que la aptitud para el uso de un objeto de alquiler se vea realmente perjudicada antes de permitir una reducción del alquiler. Las sensibilidades estéticas o las preferencias personales de los inquilinos no desempeñan ningún papel.
Se prefiere un acuerdo amistoso
Inquilinos y propietarios deben intentar siempre llegar a un acuerdo amistoso antes de emprender acciones legales. En este caso, una comunicación abierta entre las partes podría haber llevado al propietario a mostrar consideración por las preocupaciones del inquilino sin necesidad de acudir a los tribunales.
En última instancia, esta decisión demuestra que el Derecho alemán de arrendamientos pretende encontrar un equilibrio adecuado entre los intereses de inquilinos y propietarios. Aunque los inquilinos tienen derecho a exigir una reducción del alquiler si se deteriora la utilidad de su vivienda de alquiler, también deben aceptar que las preferencias personales y las sensibilidades estéticas no bastan para justificar una reducción del alquiler.
En general, inquilinos y propietarios deben esforzarse siempre por mantener una buena comunicación y ser justos para evitar malentendidos y disputas. En muchos casos, una comunicación abierta y honesta puede ayudar a ambas partes a encontrar soluciones satisfactorias y a construir una relación de confianza.
Fuente: Hessenschau
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